W dynamicznie zmieniających się realiach gospodarczych, zwinność i szybkość podejmowania decyzji stanowią o przewadze konkurencyjnej przedsiębiorstwa. Pojawiające się niespodziewanie okazje inwestycyjne – takie jak zakup atrakcyjnej działki poniżej wartości rynkowej (off-market), przejęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa konkurenta czy konieczność szybkiego zamknięcia luki przedsprzedażowej na kluczowym etapie inwestycji deweloperskiej – wymagają natychmiastowego zasilenia kapitałem.
W takich momentach tradycyjny sektor bankowy często okazuje się zbyt powolny i zbiurokratyzowany, a odmowna decyzja kredytowa może oznaczać utratę życiowej szansy biznesowej.
Jak zachować płynność, gdy bankowy algorytm odrzuca doskonały projekt z powodu „niezgodności z polityką ryzyka” czy przejściowej straty operacyjnej? Ratunkiem dla firm posiadających uśpiony majątek trwały są nowoczesne rozwiązania z obszaru finansowania pozabankowego, opierające się na twardym zabezpieczeniu w postaci nieruchomości.
Odmowa kredytu to nie koniec projektu
Warto uświadomić sobie, że ocena ryzyka w banku uniwersalnym (tzw. scoring) polega głównie na rygorystycznym badaniu zdolności kredytowej opartej na historycznych i bieżących wynikach finansowych. Jeśli firma wykazuje przejściowe problemy (np. strata z ubiegłego roku spowodowana jednorazowym odpisem) lub posiada negatywny, historyczny wpis w KRD lub BIK, algorytm automatycznie generuje decyzję odmowną. Dla banku kluczowe są systematyczne przepływy gotówkowe, a nie wartość ewentualnego zabezpieczenia hipotecznego.
Ten model bywa często skrajnie nieelastyczny. Przedsiębiorca dysponujący cennym, pozbawionym obciążeń majątkiem trwałym (biurowcem, działką inwestycyjną, magazynem) zostaje z pustymi rękami na kilka tygodni przed planowanym startem nowej inwestycji. Właśnie w takich lukach płynnościowych z pomocą przychodzą specjalistyczne, międzynarodowe fundusze celowe udzielające prywatnego długu (private debt).
Pożyczka pod zastaw nieruchomości
Instytucje specjalizujące się w finansowaniu pozabankowym B2B działają według zupełnie innego paradygmatu – modelu Asset-Based Lending. Środkiem decydującym o możliwości uruchomienia kapitału nie jest doskonała zdolność kredytowa, a profesjonalna wycena i wartość samej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie transakcji.
Jednym z wiodących rozwiązań na rynku są pożyczki dla firm pod zastaw nieruchomości, oferowane przez stabilne instytucje działające w oparciu o globalny kapitał inwestycyjny, takie jak IBI Polska. Ich przewagą nad kredytem bankowym jest przede wszystkim szybkość działania oraz elastyczność procedur.
Decyzja finansowa o przyznaniu pożyczki pomostowej może zostać wydana nawet w ciągu kilkudziesięciu godzin od dostarczenia kompletnych dokumentów i numeru księgi wieczystej. Wycena opiera się najczęściej na rygorystycznych standardach rynkowych (np. RICS), gwarantując rzetelność oceny wartości aktywa (LTV nierzadko sięga do 60%).
Odblokowanie zablokowanego kapitału
Posiadany przez przedsiębiorstwo (lub jego zarząd/wspólników prywatnie) majątek trwały staje się dynamicznym źródłem płynnego kapitału. Nie jest wymagana sprzedaż biurowca czy kamienicy, ponieważ wystarczy obciążenie hipoteki na czas spłaty otrzymanego finansowania (najczęściej od kilku miesięcy do roku, w zależności od strukturyzacji umowy np. ze spłatą balonową na końcu okresu).
Środki uzyskane w ten sposób można natychmiast zaangażować w nowy, rentowny projekt, który dzięki wysokiej stopie zwrotu z nawiązką pokryje koszty samego finansowania. Dzięki takiemu rozwiązaniu, odmowa banku przestaje być końcem dla inwestycji, a staje się jedynie przejściową trudnością, którą można sprawnie pokonać z zaufanym partnerem finansowym na pokładzie.
